每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

上海國(guó)譽(yù)府沙盤模型 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“京派”作風(fēng)在上海管用嗎？

“北京城建地產(chǎn)滬上首發(fā)不僅是北京城建集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局的重要舉措，更是北京城建地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要?！?/span>北京城建時(shí)任董事長(zhǎng)儲(chǔ)昭武在2024年末舉行的上海品牌發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

2024年，北京城建首入上海，如愿拿下2宗位于楊浦區(qū)內(nèi)中環(huán)的優(yōu)質(zhì)地塊。

遺憾的是，這兩個(gè)項(xiàng)目并沒有和上海樓市的熱度同頻。不久前，城建發(fā)展（北京城建旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)）公布的2025年半年業(yè)績(jī)顯示，公司營(yíng)收和歸母凈利實(shí)現(xiàn)大幅改善，但公司寄予厚望的戰(zhàn)略要地——上海，第一份成績(jī)單難言理想。

截至6月30日，上海國(guó)譽(yù)府預(yù)售比例為73.33%，翎翠濱江則是14.8%。

首入上海市區(qū)銷售“火爆”？

北京城建入駐上海的決心非常強(qiáng)烈。據(jù)中指研究院信息顯示，2024年5月28日上海第二批次土拍，北京城建以總價(jià)4.98億元拿下楊浦區(qū)長(zhǎng)海社區(qū)016-02地塊，成交樓面價(jià)58404元/平方米，溢價(jià)率3.11%。

該地塊位于五角場(chǎng)板塊，盡管居住氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，但公共交通稍有不便，距離最近的地鐵10號(hào)線步行距離約1.1公里。

北京城建將項(xiàng)目定名為國(guó)譽(yù)府，五角場(chǎng)板塊新建住宅已經(jīng)“斷供”多年，因此這個(gè)容積率僅1.5、規(guī)劃建筑面積0.85萬(wàn)平方米的小型低密住宅項(xiàng)目早早被市場(chǎng)看好。

可惜的是，在開發(fā)節(jié)奏上，北京城建還是慢了一步。項(xiàng)目從拿地到開盤的周期長(zhǎng)達(dá)9個(gè)多月，而同批次地塊的項(xiàng)目已經(jīng)在當(dāng)年四季度搶先開啟銷售。

同批次土拍拿地的中鐵世博濱江云境項(xiàng)目2024年12月30日開盤，不僅實(shí)現(xiàn)“日光”，還觸發(fā)了積分；而安高&安聯(lián)拿下的閔行梅隴地塊項(xiàng)目，2024年11月24日就已開盤。附近的楊浦越秀天玥項(xiàng)目，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約9.2萬(wàn)元/平方米，也搶先一步開盤截留了不少購(gòu)買力。

從價(jià)格定位上看，國(guó)譽(yù)府房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬(wàn)元/平方米，北京城建在宣傳中稱之為“十年久違的五角場(chǎng)純洋房”。整個(gè)項(xiàng)目共76套房源中，僅有11套總價(jià)低于1000萬(wàn)元，最大戶型的總價(jià)接近1800萬(wàn)元。

“首開取得去化八成的傳奇佳績(jī)。”開盤后，國(guó)譽(yù)府通過(guò)微信公眾號(hào)向外界公布了銷售戰(zhàn)績(jī)。

根據(jù)開盤搖號(hào)結(jié)果公示，86組客戶參與搖號(hào)。此后有媒體報(bào)道，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的網(wǎng)簽信息，4月末國(guó)譽(yù)府的網(wǎng)簽去化率仍不足50%。

國(guó)譽(yù)府開盤后一周，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾前往國(guó)譽(yù)府營(yíng)銷中心。在現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，沙盤模型展示出的建筑風(fēng)格較為傳統(tǒng)，暗色調(diào)坡頂、大面積深色外墻、窗戶偏小，很難令挑剔的上海買家一見鐘情。

“143平方米的只剩一套了，總價(jià)1738萬(wàn)元，一樓128平方米的開盤就賣完了?！敝脴I(yè)顧問徐蕾一直向每經(jīng)記者和另一組客戶傳遞著銷售“火爆”的信息：“頂樓大戶型送坡頂閣樓，要不然就是98平方米的，大概還剩五六套。”

但當(dāng)天和每經(jīng)記者一同看房的，還有中介帶來(lái)的一位阿姨。

“付20萬(wàn)元定金就能定下來(lái)?！?/span>徐蕾告訴這位阿姨。

截至9月2日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示已售套數(shù)為62套，去化率82.58%。

開盤半年只賣了24套

如果說(shuō)國(guó)譽(yù)府囿于地塊技術(shù)指標(biāo)的限制和開發(fā)節(jié)奏的把控，那么接下來(lái)，北京城建遇到了一次調(diào)整戰(zhàn)略的良機(jī)。

翎翠濱江沙盤模型 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2024年7月9日上海進(jìn)行了第三批次土拍，也是“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓。自該批次起，上海取消了溢價(jià)率10%封頂，彼時(shí)北京城建聯(lián)合越秀地產(chǎn)以22.3億元、溢價(jià)率約17.12%摘得楊浦長(zhǎng)白社區(qū)地塊，而保利發(fā)展則拿下了楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)02H1-01地塊。

近一兩年，楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、樓市熱點(diǎn)逐漸向?yàn)I江一帶轉(zhuǎn)移，板塊內(nèi)剛需、改善、高端項(xiàng)目齊聚，競(jìng)爭(zhēng)也趨于白熱化。這一次，保利發(fā)展地塊和北京城建拿下的地塊相距僅2.7公里。

向南2.2公里，還有一個(gè)更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)者——中海·云邸玖章，由于地塊位于楊浦濱江板塊，中海地產(chǎn)又曾經(jīng)在徐匯濱江創(chuàng)造了次次“日光”的銷售戰(zhàn)績(jī)，要在保利發(fā)展和中海地產(chǎn)的夾擊中“搶業(yè)績(jī)”，就得看北京城建的產(chǎn)品與價(jià)格了。

這次，北京城建的速度稍稍快了些，項(xiàng)目定名為翎翠濱江，8.5個(gè)月后首批次開盤。但相比之下，保利發(fā)展拿地后不到半個(gè)月公示方案、當(dāng)年12月開盤搶收年終業(yè)績(jī)，周邊1200萬(wàn)～1300萬(wàn)元預(yù)算的購(gòu)房需求已經(jīng)被吸走了許多。

圖片來(lái)源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站

和國(guó)譽(yù)府一樣，翎翠濱江也沒有實(shí)景展示樣板間，而是在附近的寫字樓里搭建了展廳。每經(jīng)記者以買房人身份前往該展廳，從落地玻璃完整觀察了項(xiàng)目的周邊情況。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)看，通常整棟樓最有價(jià)值的“邊戶”，往往是面積更大、戶型更優(yōu)的產(chǎn)品，但翎翠濱江反其道而行之。

原本搶手的“邊戶”被設(shè)計(jì)成了斜角不規(guī)則形狀，更有一個(gè)朝北的房間被拋在入戶門的東北角，三間臥室只有一間主臥朝南。而戶型相對(duì)方正和整齊的105平方米3房2廳2衛(wèi)，一部分做成了中間套帶連廊，這就意味著，北向房間、廚房、主衛(wèi)的北向窗戶面向連廊。

首批開盤的26套房源“一房一價(jià)表”顯示，總價(jià)最高約1729萬(wàn)元，最低也超過(guò)1265萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)共有28組意向客戶參與搖號(hào)；而第二批次開盤236套房屋，共115組有效客戶參與搖號(hào)，認(rèn)籌率低于50%。

隨后，這個(gè)上海市區(qū)內(nèi)環(huán)邊的新盤，居然有了折扣。一般情況下，上海內(nèi)中環(huán)位置的新樓盤，特別是單價(jià)“10萬(wàn)元+”級(jí)別的項(xiàng)目，打折的情況并不多見。

“30天內(nèi)簽約，可以給到九八折。”置業(yè)顧問張華（化名）坦言。

不過(guò)，上海樓市新政在8月最后一周落地，讓不少開發(fā)商打起了精神。

張華就通過(guò)微信向每經(jīng)記者透露：“公司決定重新申請(qǐng)9月份營(yíng)銷政策，付款周期和價(jià)格優(yōu)惠政策全部收回。正常情況可以商定到4個(gè)月周期，但公司覺得賬期太長(zhǎng)賺不到錢。現(xiàn)在賣得好了，折扣要根據(jù)付款周期重新定了?！?/span>

但直到9月2日，翎翠濱江的網(wǎng)簽數(shù)量仍然停留在24套，網(wǎng)簽去化率僅約9.16%。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝