每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

從上海彭浦新村到杭州浙工新村，一種“自主更新、原拆原建”的城市更新模式正在多個(gè)城市試點(diǎn)推進(jìn)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入存量時(shí)代，依靠大規(guī)模拆遷改造的傳統(tǒng)路徑面臨挑戰(zhàn)。

“我們正從過去‘拆遷暴富’的單一主流模式，轉(zhuǎn)向一個(gè)多元模式并存，且共建共擔(dān)模式重要性凸顯的新階段，但大規(guī)模征收動(dòng)遷在特定區(qū)域和項(xiàng)目中仍是必要手段。”近日，上海易居房地產(chǎn)研究院常務(wù)副院長、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)城市更新專委會(huì)主任崔霽在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪時(shí)表示。

受訪者供圖

城市更新有無“超級(jí)協(xié)調(diào)者”？

NBD：在原拆原建的成功案例中，通常由哪個(gè)主體扮演“超級(jí)協(xié)調(diào)者”角色？

崔霽：在成功的案例中，很難說有唯一的“超級(jí)協(xié)調(diào)者”，而是多元主體協(xié)同發(fā)力的結(jié)果。如基層政府（街鎮(zhèn)）是平臺(tái)搭建者和“信任背書方”。街鎮(zhèn)熟悉社區(qū)情況，他們成立的專班或臨時(shí)黨支部是跨部門協(xié)調(diào)的核心平臺(tái)，能將房管、規(guī)劃等部門的專業(yè)力量“吸附”到項(xiàng)目上。

強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)是“內(nèi)部發(fā)動(dòng)機(jī)”，他們是居民利益的代表，負(fù)責(zé)內(nèi)部的意見征詢、溝通協(xié)調(diào)和共識(shí)凝聚；專業(yè)的第三方實(shí)施單位是“技術(shù)潤滑劑”，他們提供從方案設(shè)計(jì)、資金測(cè)算、報(bào)批報(bào)建到施工管理的全流程專業(yè)服務(wù)，彌補(bǔ)了居民專業(yè)知識(shí)的不足。

過去是“政府決策、開發(fā)商實(shí)施、居民被動(dòng)接受”，權(quán)責(zé)清晰但利益分配相對(duì)集中。在新階段，居民從被動(dòng)受益者變?yōu)橹鲃?dòng)參與者，不僅要分享更新后的利益，如房屋增值、環(huán)境改善等，也要共同承擔(dān)決策風(fēng)險(xiǎn)、資金成本和時(shí)間成本。政府的角色從“包辦者”轉(zhuǎn)向“規(guī)則制定者、協(xié)調(diào)者和賦能者”，市場(chǎng)的角色則從“主導(dǎo)者”變?yōu)椤皩I(yè)化服務(wù)的提供者”。

NBD：一個(gè)成功的自主更新項(xiàng)目，其更新成本與居民獲益之間，需要達(dá)到怎樣的平衡點(diǎn)？

崔霽：這是一個(gè)多元價(jià)值共識(shí)。居民對(duì)“劃算”的定義是不同的。例如從經(jīng)濟(jì)上衡量，房屋資產(chǎn)價(jià)值的提升幅度是否顯著高于投入的資金；從功能上衡量，住房面積增加、戶型優(yōu)化、電梯加裝等帶來居住品質(zhì)改善；從時(shí)間上衡量，與漫長的等待拆遷相比，用2～3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境的徹底改善是否值得。

這個(gè)平衡點(diǎn)是通過反復(fù)、透明的測(cè)算和艱難的社區(qū)協(xié)商博弈出來的。

城市更新如何走向規(guī)范化？

NBD：城市更新能否做到完全意義上的“自費(fèi)更新”？政府在其中承擔(dān)了哪些隱性成本或關(guān)鍵支持?

崔霽：自主更新的成功案例通常是“倒逼”與“必然”共同作用的結(jié)果。其直接原因是地方財(cái)政壓力的倒逼，但根本原因則是城市發(fā)展邏輯從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。這種存量提質(zhì)更復(fù)雜、更精細(xì)，需要調(diào)動(dòng)產(chǎn)權(quán)人自身的積極性，因此“誰受益、誰投資”的原則就顯得更為公平和可持續(xù)。

現(xiàn)階段很難做到完全意義上的“自費(fèi)”，主要是小區(qū)居民的認(rèn)識(shí)和觀念還難以統(tǒng)一。而事實(shí)上，政府也承擔(dān)了至關(guān)重要且往往是隱性的成本。

一是政策成本與機(jī)會(huì)成本。例如突破了標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃指標(biāo)（如容積率、日照間距），為項(xiàng)目“量身定制”政策，相當(dāng)于放棄了按常規(guī)模式出讓土地可能獲得的收益。

二是協(xié)調(diào)成本。如動(dòng)員大量行政資源進(jìn)行跨部門協(xié)調(diào)，這些人力與時(shí)間成本是巨大的。

三是配套增容成本。水、電、煤、通信等市政配套的擴(kuò)容和接入，通常需要公共財(cái)政承擔(dān)或協(xié)調(diào)國有企業(yè)支持。

四是風(fēng)險(xiǎn)托底。在項(xiàng)目遇到極端困難時(shí)，政府往往需要介入，提供最后的保障，防止項(xiàng)目爛尾。所以，政府的角色是“賦能”而非“缺席”，其支持是項(xiàng)目成功的“氧氣”，看不見卻必不可少。

NBD：原拆原建成功的關(guān)鍵是什么？“業(yè)主意愿統(tǒng)一”通常被認(rèn)為是最大難點(diǎn)，這背后的核心障礙是什么？

崔霽：成功與失敗的關(guān)鍵差異，遠(yuǎn)不止“業(yè)主意愿統(tǒng)一”這個(gè)結(jié)果，而在于達(dá)成統(tǒng)一的“過程與機(jī)制”。核心障礙是資金承受能力差異、未來預(yù)期不確定、社區(qū)信任缺失，三者交織在一起，但最核心的是社區(qū)信任機(jī)制的缺失。這包括居民對(duì)業(yè)委會(huì)的不信任、對(duì)政府承諾的懷疑，以及對(duì)鄰居是否會(huì)“搭便車”或“臨陣脫逃”的擔(dān)憂。

原拆原建可復(fù)制的協(xié)商機(jī)制關(guān)鍵在于精細(xì)化和個(gè)性化，包括針對(duì)不同訴求的居民（如老年人看重電梯，年輕人看重資產(chǎn)），進(jìn)行個(gè)性化溝通。提供逼真的效果圖、樣板房，讓未來可感知，方案可視化。提供多種戶型選擇和出資檔次，甚至探索公積金、銀行貸款等金融支持，降低一次性支付壓力等。

NBD：如果要從目前的個(gè)案突破走向制度化、規(guī)范化，您認(rèn)為最迫切需要解決的問題是什么？

崔霽：一是出臺(tái)國家層面的《城市更新法》或高級(jí)別行政法規(guī)：當(dāng)前最大的制度瓶頸是法律依據(jù)不足，依賴于地方性法規(guī)和政策“打補(bǔ)丁”。迫切需要一部上位法，明確自主更新的法律地位、實(shí)施主體、業(yè)主決策機(jī)制、權(quán)利流轉(zhuǎn)以及與現(xiàn)行法律的銜接。

二是建立針對(duì)城市更新的金融支持體系：明確允許使用住宅專項(xiàng)維修資金、住房公積金用于自主更新，鼓勵(lì)商業(yè)銀行開發(fā)期限長、利率優(yōu)惠的“更新貸”產(chǎn)品等。

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