每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

萬達(dá)集團(tuán)第一次贖回已出售的萬達(dá)廣場(chǎng)。

天眼查顯示，12月2日，煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱坤華股權(quán)投資）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時(shí)多位高級(jí)管理人員信息發(fā)生變更。

上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱萬達(dá)商管）100%持股，注冊(cè)資本5000萬元。

需要注意的是，2024年7月，萬達(dá)商管曾一度退出煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司股東行列，此次重新進(jìn)入，也意味著萬達(dá)集團(tuán)在出售了40多座萬達(dá)廣場(chǎng)后，首次完成對(duì)一座萬達(dá)廣場(chǎng)的贖回。

此次贖回大概率會(huì)被復(fù)制

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）了解，截至目前，坤華股權(quán)投資所擁有的萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量仍有13座，其中就包括此前與煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司同期被收購的南京萬達(dá)茂投資有限公司、成都萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司。

每經(jīng)記者注意到，此前關(guān)于坤華股權(quán)投資、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司收購煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司等相關(guān)細(xì)節(jié)并未有過多公開信息披露。

12月3日，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，坤華系收購的廣場(chǎng)大多嵌有類似“回購期權(quán)＋固定IRR（內(nèi)部收益率）”條款，只要萬達(dá)仍保有行權(quán)資金額度，理論上可繼續(xù)贖回；但每座廣場(chǎng)現(xiàn)金流質(zhì)量不同，IRR門檻也不一樣。芝罘項(xiàng)目的高回報(bào)、高出租率使其成為第一順位“回購標(biāo)的”，其他三四線廣場(chǎng)若租金增長(zhǎng)乏力，萬達(dá)未必會(huì)行權(quán)。

就此次為何贖回、贖回條件等問題，每經(jīng)記者聯(lián)系了萬達(dá)集團(tuán)，但相關(guān)人士表示“沒有可以回復(fù)的內(nèi)容”。

事實(shí)上，在對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的收購中，包括陽光保險(xiǎn)、大家人壽、太保資本、中銀三星保險(xiǎn)、橫琴人壽等在內(nèi)的險(xiǎn)資均曾是主要買家，先后累計(jì)出手接盤近20個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。

就算是到了今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達(dá)商管、陽光人壽保險(xiǎn)等共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，共同收購48個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司100%股權(quán)時(shí)，險(xiǎn)資的身影也持續(xù)存在。

不過，萬達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)并未發(fā)生變化，依然由萬達(dá)商管運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于這次贖回的原因，柏文喜認(rèn)為，煙臺(tái)芝罘廣場(chǎng)是毓璜頂商圈現(xiàn)金流最穩(wěn)定的項(xiàng)目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報(bào)5%以上，屬于“下金蛋的雞”。把這塊“壓艙石”收回來，可立刻改善合并報(bào)表的租金規(guī)模和現(xiàn)金流能見度。

他還指出，經(jīng)過2024年以來的密集出售，萬達(dá)境內(nèi)債已清零，海外債僅剩2026年2月到期的4億美元一筆，短期剛性兌付峰值已過，“保生存”階段結(jié)束，公司有余力開始“保質(zhì)量”。因此這筆贖回被多家機(jī)構(gòu)解讀為“向市場(chǎng)秀肌肉”，證明資產(chǎn)負(fù)債表已修復(fù)到可以擇時(shí)回購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的水準(zhǔn)。

首單成功贖回相當(dāng)于向險(xiǎn)資、信托等接盤方證明“萬達(dá)的回購錢能到賬”，有利于降低剩余項(xiàng)目的期權(quán)信用溢價(jià)；未來若萬達(dá)啟動(dòng)REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）或基金化退出，曾附帶回購記錄的資產(chǎn)更容易獲得估值溢價(jià)。

柏文喜認(rèn)為，芝罘案例大概率會(huì)被復(fù)制，但只會(huì)集中在能貢獻(xiàn)穩(wěn)定5%以上回報(bào)且位于核心商圈的“頭部廣場(chǎng)”，不會(huì)全面鋪開。

保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”

盡管贖回了一座萬達(dá)廣場(chǎng)，但資產(chǎn)出售依然是萬達(dá)當(dāng)前的“主旋律”。

據(jù)天眼查，10月21日，廣州增城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司發(fā)生工商變更，萬達(dá)商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。

廣州增城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司成立于2012年3月，注冊(cè)資本2.5億元，經(jīng)營(yíng)范圍為企業(yè)管理服務(wù)、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場(chǎng)地租賃。

就在這則工商信息變更的兩天前，黃石萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司也發(fā)生股東變更，大連萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬銳企業(yè)管理有限公司退出，變更為由北京嘉君科技發(fā)展有限公司100%持股，法定代表人亦從吳華變更為宋敏。

需要注意的是，柏文喜表示，萬達(dá)2025年仍同步出售邊緣資產(chǎn)（如上述增城萬達(dá)廣場(chǎng)），“邊賣邊買”說明現(xiàn)金并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會(huì)嚴(yán)格遵循“優(yōu)質(zhì)先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會(huì)一次性大規(guī)?；刭?。

他還提到，萬達(dá)對(duì)外仍強(qiáng)調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。贖回核心廣場(chǎng)可使萬達(dá)在REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等證券化定價(jià)中保留最優(yōu)質(zhì)“種子資產(chǎn)”，同時(shí)維持區(qū)域管理規(guī)模效應(yīng)，為二次上市或引入戰(zhàn)投提供更具說服力的營(yíng)運(yùn)凈收入口徑。

與此同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)仍有新增股權(quán)凍結(jié)信息。

如10月27日，天眼查顯示，萬達(dá)商管新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)所在企業(yè)分別為義烏萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司、綿陽涪城萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額分別為約1億元、5000萬元，凍結(jié)期限均為三年，執(zhí)行法院均為南京市中級(jí)人民法院。

截至目前，萬達(dá)集團(tuán)仍有50條股權(quán)凍結(jié)信息，累計(jì)股權(quán)凍結(jié)金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達(dá)商管同樣涉及股權(quán)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)信息56條，被執(zhí)行人高風(fēng)險(xiǎn)信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜向每經(jīng)記者表示，地產(chǎn)下行周期里，“帶回購的出售”成為資方與運(yùn)營(yíng)商的過渡性工具——運(yùn)營(yíng)商救急融資，資方鎖定回報(bào)。

“萬達(dá)此次贖回提供了一個(gè)‘正序’樣本：先止血→再修復(fù)報(bào)表→擇時(shí)回購核心資產(chǎn)；未來其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負(fù)債、恢復(fù)自由現(xiàn)金流，否則回購條款只能空轉(zhuǎn)?！?/span>柏文喜說。

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