每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

2021年，物業(yè)企業(yè)營收和凈利潤實現大幅上漲的同時，行業(yè)集中度也在逐漸提升。

同時，物業(yè)企業(yè)毛利率回調已成為行業(yè)普遍現象?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂戆l(fā)現，2021年萬物云、碧桂園服務、中海物業(yè)、招商積余等頭部物業(yè)企業(yè)的毛利率均出現不同程度的回調，僅華潤萬象生活、保利物業(yè)、卓越商企服務等少數企業(yè)毛利率同比微漲。

社保優(yōu)惠政策被取消是近年來物業(yè)公司毛利率下降的主因之一，而人力、物料等剛性成本的上漲和市場競爭激烈等因素，則是物企毛利率的實際影響點。

為此，近年來重點物業(yè)企業(yè)一方面發(fā)力商管物業(yè)、增值服務等高毛利率業(yè)務以平衡整體毛利率，另一方面通過推進數字化、科技化手段對沖人力等剛性成本。這些手段是否能讓物業(yè)公司的毛利率回落至穩(wěn)定區(qū)間？

凈利潤上漲，毛利率回落

據諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業(yè)企業(yè)，2021年總營業(yè)收入達到1800.5億元，同比上漲45.2%。其中TOP10物企總收入1157.1億元，占50家物企的比重為64.3%，相較于去年上升1.0個百分點。

顯然，隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴張，營收水平也水漲船高。與此同時，營收向著頭部物企集中的特征愈加顯著，行業(yè)集中度正在逐漸提升。

利潤方面，50家重點物業(yè)企業(yè)2021年凈利潤為244.6億元，同比上漲49.6%；毛利潤498.1億元，同比上漲43.9%；平均毛利率為29.8%，較2020年回落0.3個百分點。

從凈利潤增速來看，50家物業(yè)企業(yè)平均增速為51.2%，其中有8家物企凈利潤下滑，42家凈利潤均實現上漲。

從企業(yè)端來看，除祈福生活服務、佳兆業(yè)美好、第一服務等少數企業(yè)出現凈利潤負增長，其余絕大多數物業(yè)企業(yè)都實現了凈利潤正增長。

其中，還有數家物業(yè)企業(yè)凈利潤同比增長達100%以上。如金茂服務2021年凈利潤1.78億元，同比增長130.8%；合景悠活凈利潤約6.84億元，同比增長111.4%；華潤萬象生活凈利潤17.25億元，同比增長110.9%。

以凈利潤額來看，碧桂園服務以43.49億元遙遙領先，雅生活凈利潤約25.66億元（未經審核），萬物云凈利潤與華潤萬象生活相近，約為17.14億元。

在行業(yè)凈利潤普遍增長的趨勢下，物業(yè)企業(yè)的毛利率卻繼續(xù)回落。諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計顯示，50家上市物業(yè)企業(yè)平均毛利率為29.8%，高于平均值的企業(yè)有23個。毛利率最高達到了66.8%，最低則在13.76%。

4月27日，第一太平戴維斯華南區(qū)物業(yè)及資產管理部負責人、高級董事何振宇在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，物業(yè)管理的運作，最需要、最依靠的就是人力資源。當下用人成本的增加，是各行各業(yè)所面臨的共同問題，物企也不例外。另外，物料成本的逐年上漲，也是物企現在所面對的難題。但是相比成本的逐年上升，物業(yè)企業(yè)難以提升物業(yè)管理費的價格，這就陷入了僵局。

中海物業(yè)在年報中表示，2021年加權平均物業(yè)管理服務分部毛利率下跌至14.9%，主要由于物業(yè)管理板塊進行市場擴張時以較高比例的包干制合約為主。

同時，多家毛利率出現同比下跌的物業(yè)公司在解釋下跌原因時，都指出社保優(yōu)惠政策被取消影響毛利率這一客觀現象。另外，萬物云和碧桂園服務都提到，毛利率同比下跌的原因還有因“進一步提高服務質量還在持續(xù)投入”“持續(xù)對基礎設施推陳出新，加大對設施智能化改造投入”。

營業(yè)成本上升，物企如何應對？

物業(yè)企業(yè)為毛利率回落尋找的破局之道，一方面是發(fā)力商管物業(yè)、增值服務等高毛利率業(yè)務以平衡整體毛利率，另一方面則加強推進數字化、科技化手段對沖人力等剛性成本。

一般而言，物業(yè)管理服務業(yè)務的毛利率都普遍較低，約在15-30%，而商管物業(yè)和增值服務業(yè)務的毛利率可以達到30%-80%。

以華潤萬象生活為例，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務毛利率達到48.6%，按年同比增長6.8個百分點；2021年碧桂園服務已提供商業(yè)運營服務項目超過100個，其在這部分業(yè)務的毛利率到了50.3%，社區(qū)增值服務的毛利率達到60.5%。

中指研究院報告顯示，2021年百強物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本均值為10.04億元，同比增長13.31%。同時，百強物業(yè)企業(yè)不斷探索降低營業(yè)成本率的方法，多措并舉，降本增效，將平均營業(yè)成本率減少至74.89%，較2020年小幅下降0.59個百分點。隨著部分企業(yè)引入“智慧物業(yè)”等相關系統(tǒng)及設備，在一定程度上實現了對人員的替代，形成對沖效應。

數據來源：中指研究院

以金茂服務為例，其2021年物業(yè)管理服務毛利率由17.8%輕微增加至18.2%，就是由于規(guī)模經濟提升以及成本節(jié)約措施改善及經營效率提高；同樣，得益有效的成本控制及經營效率的提升，華潤萬象生活的住宅物業(yè)管理服務毛利率同比增長3.4個百分點至19.3%。

合景悠活集團副總裁王中琦也在2021年業(yè)績會上表示，人工成本的上行趨勢是一個客觀情況，但隨著行業(yè)在科技、數字化等方面的轉型提升趨勢，目前應對人工成本上行也有對策。

“通過釋放數字化、科技化紅利，去對抗人口紅利消失的不利的影響，相信將來總體毛利率仍會穩(wěn)定在某個區(qū)間。”何振宇指出，現在越來越多的物業(yè)企業(yè)將視線轉向了高科技板塊，用高科技降低成本。如今市面上智能機器人已經可以逐漸取代一部分人工方面的問題，例如很多物業(yè)公司已采用機器人完成清潔、消毒及安全巡查工作等。

萬物云目前也在嘗試通過“蝶城”戰(zhàn)略打開物業(yè)行業(yè)新的開源節(jié)流模式。萬物云CEO朱保全在萬科2021年度業(yè)績會上表示，現在從已上市的物業(yè)企業(yè)（毛利率）情況來看大概分為兩個陣營：一類在15%左右，一類大概是在30%左右。從分析師的角度來看，認為15%左右是毛利率的合理區(qū)間，萬物云也恰恰就在這個區(qū)間里面。“客戶信任遠比毛利率重要，但是穩(wěn)定的毛利是一個現實問題。”

何振宇認為，在多種提升毛利率措施和多元化服務模式的發(fā)展下，大部分物業(yè)企業(yè)的毛利率未來2-3年還是可以穩(wěn)定在當下的區(qū)間范圍的。

【每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：攝圖網-500123186